author picture

      @AlexxRedd

      спів-засновник сервісу Знайду

      August 25, 2019Корисні поради 

      Чи потрібен рієлтор ч.2


      • Проблеми, з якими стикаються і орендарі, і власники


      • 1. Багато фейковой реклами

        Багато посередників дають оголошення гарних та дешевих квартир. Як правило, клієнт погано орієнтується у ціноутворенні на ринку і його це цікавить. Він дзвонить, а посередник йому відповідає: "Ой, квартиру тільки що зняли". І пропонує йому знайти альтернативу. Коли клієнт розуміє, що альтернативи немає, час він уже втратив. Як і довіру до посередників.

        Це спосіб отримати клієнта. Часто час на пошук обмежений і клієнт доходить з посередником до кінця. І тому що будь-який замучиться фільтрувати сотні фейків.

        Такі посередники називають це "рекламою". Ми називаємо це обманом.

        Ось приклад листування з посередником, який публікує фейки. (тут посилання)

        Ми повторимо, що квартир на Печерську в новобудовах з хорошим ремонтом за 9 000 грн не буває. За таку ціну на Печерську рідко можна знайти однушку з радянським ремонтом.

        Чи допоможе тут посередник?

        Так. Наприклад, ми в день відсіюємо десятки фейків. Ми працюємо з цим кожен день і фільтруємо їх швидше, ніж людина, яка періодично шукає квартиру.

        Ми не рекомендуємо працювати з посередником, якщо ви знайшли його по фейковій рекламі, оскільки хороший фахівець не стане залучати клієнтів обманом.

      • 2. Завищені вимоги орендаря до квартири

        Наприклад, ми часто стикаємося з таким запитом:

        - Центр
        - Ремонт в скандинавському стилі
        - Бажано новий будинок
        - Окрема спальня
        - Бюджет 15 000 грн

        Як правило, ціна такої квартири в центрі починається від 800 $. Під запит же можна знайти варіанти на лівому березі Києва або на околиці правого.

        Ще один частий запит - квартира в центрі до 10 000 грн.

        Таке житло попадається рідко. І, швидше за все, воно з поганим ремонтом і шкідливою сусідкою. Ціна оренди в центрі стартує від 10 000 грн.

        Чи допоможе тут посередник?

        Ні. Полювати на рідкість посередники не можуть. Тому що комісія не окупає витраченого часу.

        Також у власників таких квартир 20-30 дзвінків в день. Вони часто вже не запам'ятовують з ким про що домовляються. Це схоже на лотерею, тому ми не зможемо гарантувати навіть перегляд.

        Ми в такій ситуації пропонуємо міняти або бюджет, або локацію. Якщо клієнтові це не підходить, ми підказуємо як він може знайти таке житло сам.

      • 3. Завищена оцінка квартири власником

        Найчастіше власники квартир не знають, як формується ціна на ринку оренди. Наприклад, у продажу можна викликати офіційного оцінювача. В оренді ж нічого такого немає. Тому мало квартир в хорошому співвідношенні ціни-якості.

        Іноді власники прив'язуються до цін десятирічної давності, коли вони купували квартиру. Тоді, наприклад, квартиру ж 40 м² на В.Васильківськії коштувала ~ 150 000 $. А ціна оренди була 1 000 $. Хоча зараз така квартира зі старим ремонтом коштує ~ 500 $.

        Ще завищена оцінка зустрічається в іншому вигляді: коли власник не розглядає відносини з клієнтом як взаємовигідні.

        Наприклад, нещодавно ми підібрали квартиру для іноземця. Заявлена ціна - 1 000 $. Зійшлися на 800 $. Власник наполягав на своїй формі договору. У ньому він прописав тільки готівку у валюті, багато штрафів і дрібних підстав для припинення договору. На пряме запитання, чи погодився б він сам на такі умови, людина відповіла: "Ні, але це моя квартира і я вирішую". У підсумку, ми таки добилися взаємовигідних умов в договорі.

        Ще був випадок. Клієнт - іноземець, працює за контрактом. Дивились квартиру в новобудові на бульварі Лесі Українки за 900 $. І на перегляді власниця сказала, що вивезе деякі меблі і штори, а привезе щось дешевше, щоб орендар нічого не зіпсував.

        Чи допоможе тут посередник?

        Так, досвідчений посередник може оцінити ринкову вартість квартири. Також він стежить за тим, щоб співпраця залишалося взаємовигідною.

      • Як оцінюємо ми:

        - Локація - район і близькість до метро. Найчастіше шукають центр. На лівому березі популярні Осокорки і Позняки. У будь-якому місці є свої мінімальні ставки. Наприклад, ті, хто здають квартиру на Печерську нижче 10 000 грн - продешевили.
        - Ремонт і наповнення оцінюють щодо локації. Наприклад, квартира з євроремонтом 10-річної давності на Печерську буде коштувати 10-12 000 грн. Така ж на Позняках - 7-8 000 грн.
        - Рік побудови будинку. Від нього залежить максимальна ціна оренди. Наприклад, в панелі здати квартиру дорожче 15 000 грн мало шансів. Тому що люди з бюджетом ~ 20 000 грн вибирають новобуд. Ми не говоримо про царські будинки і сталінки. Це специфічний запит і ціноутворення там відрізняється. Ми напишемо про них окрему статтю.
        - Площа і планування.
        - Унікальна торгова пропозиція. Наприклад, своє паркомісце у дворі в центрі збільшить ціну оренди на 2-3 000 грн.

        Далі ми порівнюємо вступні з квартирами на ринку в цій локації і попитом. Після виводимо максимальну ціну оренди.
        Часто ми можемо підказати власникам як збільшити ціну. Наприклад, іноді потрібно просто додати бойлер і кондиціонер, щоб здати квартиру на 2-3 000 грн дорожче. А через приблизно 3 місяці вкладення вже будуть приносити прибуток.

        До речі, оцінку ми робимо безкоштовно.

      • 4. Попит перевищує пропозицію

        В інтернеті часто пишуть, що в Києві на ринку оренди пропозиція перевищує попит. На нашу думку, це правда лише частково. І ось чому.

        Хороших квартир в кожному бюджеті одиниці. Хороші - ті, в яких люди хочуть жити, а не беруть через відсутність вибору. Ми часто приїжджаємо на перегляд другими в черзі і навіть не заходимо в квартиру - її тут же орендують перші.

        Ми збираємо свої даніпо мірі роботи, це допомагає нам працювати ефективніше. Вони говорять про те, що попит перевищує пропозицію в рази.

        Наприклад, запит - потрібна квартира до 15 000 грн. На ринку зараз є 20 квартир в цьому бюджеті. З них ~ 14 не відповідають ціні ремонтом, наповненням або локацією. Залишається 6 квартир - ось і весь наш вибір по Києву. Але ж квартири в цьому бюджеті шукають найчастіше. Попит такий, що клієнтам доводиться приймати рішення похапцем прямо на перегляді.

        Кількість початкових варіантів буває більше або менше. Але з нашого досвіду, у всіх випадках відсіюється приблизно 70%, які люди не хочуть знімати.

        Чи допоможе тут посередник?

        Так. Ринок оренди швидкий: щось зникає і з'являється кожен день. Від моменту подачі оголошення і до підписання договору проходить + -5 днів.

        Тому ми постійно моніторимо інтернет. Відсіюємо фейки і перевіряємо нові об'єкти. Тому знаємо кращі квартири Києва на момент звернення, в різних бюджетах.

      • 5. Ціна оренди: очікування vs реальність

        В інтернеті часто згадують середню ціну на квартири. Наприклад, середня ціна за однокімнатну квартиру в Києві в березні 2019 була 6.653,19 грн *. Значить, за 7.000 грн можна без зусиль знайти однушку. А якщо постаратися, то можна знайти за 5.000 грн. За фактом цей коефіцієнт - найнижча ціна оренди на околиці.

        Цей коефіцієнт - дані держслужби статистики. На них спираються багато інтернет-виданнь. Так чому статистика далека від реальності? Ми подзвонили і дізналися звідки вони беруть вступні для розрахунків: держслужба бере дані в великих агентствах нерухомості і на їх основі робить розрахунок.

        З досвіду ми знаємо, що в такі базах тисячі квартир. Через це за їх актуальністю погано стежать, ціни рідко перевіряють і оновлюють. А на кінцеву цифру впливають всі об'єкти, які там є.

        Звичайно, можна знайти по Києву кілька квартир за 4-5 000 грн на околицях. Як правило, їх здають пенсіонери, а орендарі живуть там уже роками. Такі історії - виключення.

        * Інформація з:

        ukrstat.gov.ua

        235 30 11

        (Відділ споживчих цін)

        Чи допоможе тут посередник?

        Ні. Цінову політику ринку формують багато факторів: співвідношення попиту і пропозиції, платоспроможність населення, економічний добробут, політичний стан і так далі. Ні посередники, ні агентства не можуть впливати на ціноутворення.

        Але провести переговори, поторгуватися і знайти взаємовигідні умови ми в силах :)

      • 6. Неадекватні посередники

        Кожен, хто кілька разів шукав або здавав квартиру в Києві, стикався з неадекватним посередником. Найчастіше це виглядає ось так:

        Посередник нехтує заявками в низьких бюджетах, спілкується зарозуміло, мовчки забиває на клієнтів і цим витрачає їх час даремно. Або невмілим веденням переговорів сам псує відносини між орендарем і власником. Це - звичайний непрофесіоналізм, тобто майже як в будь-якій професії.
        Приймає рішення за клієнта. Це часто зустрічається, коли посередник працює від власника.
        Наприклад, нещодавно ми з клієнтом дивилися квартиру з посередником. Незрозуміло чому посередник вів себе грубо і неприємно. Але клієнтові дуже сподобалася квартира і через дві години ми погодилися. Посередник сказала, що ще одному клієнту сподобалася квартира. Ми запропонували на 100 $ більше і готові були поборотися. Але вона все одно відмовилася призначити зустріч з власником. Ми впевнені, що нашу пропозицію йому посередник ніколи так і не передав.

        Часто посередники замість вирішення проблем клієнта, створюють їм нові проблеми.

      • Чому це відбувається?

        1. Через низький поріг входження в професію. Будь-яка людина може завтра прийти працювати в агентство і післязавтра представитися посередником.

        В Україні офіційно немає такої професії. Тому немає контролю з боку держави, ні підготовки кадрів і документів, які підтвердять, що фахівець дійсно володіє знаннями і навичками.

        Звідси і натовп недосвідчених людей, які називають себе брокерами. І міфи про легкі гроші. І тонни негативу до посередників.

        2. Мало хто здає квартири офіційно. Це робить ринок нерухомості небезпечним місцем для угод і для власників, і для орендарів. Також це дає зелене світло всім тим, хто без підстав називає себе посередником.

        Як з усім цим допоможе посередник?

        Допоможе досвідчений посередник. На нашу думку, головне завдання посередника - мінімізувати ваші ризики. Спеціаліст знає як захистити обидві сторони і зробити їх співпрацю взаємовигідною.

      • 4. Як відрізнити компетентного фахівця від дилетанта?

        - Питайте - перевіряйте знання, шукайте підтвердження компетентності. Наприклад, питання "яким був ринок оренди 7-10 років тому" спантеличить людину без досвіду.
        - Читайте відгуки в інтернеті, дивіться профіль у соціальних мережах, перевіряйте номера телефонів.
        - Дивіться, яку рекламу дає посередник. Якщо публікує фейки - перед вами поганий фахівець.
        - Якщо про людину немає ніякої інформації в інтернеті, є ймовірність, що перед вами - шахрай.

        Або працюйте з нами :)

        Ми спілкуємося з десятками людей в день - чуємо десятки життєвих ситуацій. Перевіряємо десятки квартир, ходимо на десятки переглядів і так далі. Бувають ситуації, коли ми інтуїтивно розуміємо - щось не так. Перевіряємо і часто опиняємося праві.

        Досвід - наша головна перевага. І ми щасливі бути корисними людям, з якими працюємо.

      • Спасибі за увагу

        P. S. Якщо є питання або власна історія то пишіть на @AlexxRedd. Безкоштовно консультуємо також там.

      Follow me: