author picture

      @AlexxRedd

      спів-засновник сервісу Знайду

      August 25, 2019Корисні поради 

      Чи потрібен рієлтор ч.2


      • Проблеми, з якими стикаються і орендарі, і власники

        Багато фейкової реклами
        Багато посередників дають оголошення гарних та дешевих квартир. Як правило, клієнт погано орієнтується у ціноутворенні на ринку і його це цікавить. Він дзвонить, а посередник йому відповідає: "Ой, квартиру тільки що зняли". І пропонує йому знайти альтернативу. Коли клієнт розуміє, що альтернативи немає, час він уже втратив. Як і довіру до посередників.
        Це спосіб отримати клієнта. Часто час на пошук обмежений і клієнт доходить з посередником до кінця. І тому що будь-який замучиться фільтрувати сотні фейків.
        Такі посередники називають це "рекламою". Ми називаємо це обманом.
        Ось приклад листування з посередником, який публікує фейки. (тут посилання)
        Ми повторимо, що квартир на Печерську в новобудовах з хорошим ремонтом за 9 000 грн не буває. За таку ціну на Печерську рідко можна знайти однушку з радянським ремонтом.
        Чи допоможе тут посередник?
        Так. Наприклад, ми в день відсіюємо десятки фейків. Ми працюємо з цим кожен день і фільтруємо їх швидше, ніж людина, яка періодично шукає квартиру.
        Ми не рекомендуємо працювати з посередником, якщо ви знайшли його по фейковій рекламі, оскільки хороший фахівець не стане залучати клієнтів обманом.

      • Друга проблема. Завищені вимоги орендаря до квартири

        Наприклад, ми часто стикаємося з таким запитом:
        - Центр- Ремонт в скандинавському стилі- Бажано новий будинок- Окрема спальня- Бюджет 15 000 грн
        Як правило, ціна такої квартири в центрі починається від 800 $. Під запит же можна знайти варіанти на лівому березі Києва або на околиці правого.
        Ще один частий запит - квартира в центрі до 10 000 грн.
        Таке житло попадається рідко. І, швидше за все, воно з поганим ремонтом і шкідливою сусідкою. Ціна оренди в центрі стартує від 10 000 грн.
        Чи допоможе тут посередник?
        Ні. Полювати на рідкість посередники не можуть. Тому що комісія не окупає витраченого часу.
        Також у власників таких квартир 20-30 дзвінків в день. Вони часто вже не запам'ятовують з ким про що домовляються. Це схоже на лотерею, тому ми не зможемо гарантувати навіть перегляд.
        Ми в такій ситуації пропонуємо міняти або бюджет, або локацію. Якщо клієнтові це не підходить, ми підказуємо як він може знайти таке житло сам.

      • Третя проблема. Завищена оцінка квартири власником

        Найчастіше власники квартир не знають, як формується ціна на ринку оренди. Наприклад, у продажу можна викликати офіційного оцінювача. В оренді ж нічого такого немає. Тому мало квартир в хорошому співвідношенні ціни-якості.
        Іноді власники прив'язуються до цін десятирічної давності, коли вони купували квартиру. Тоді, наприклад, квартиру ж 40 м² на В.Васильківськії коштувала ~ 150 000 $. А ціна оренди була 1 000 $. Хоча зараз така квартира зі старим ремонтом коштує ~ 500 $.
        Ще завищена оцінка зустрічається в іншому вигляді: коли власник не розглядає відносини з клієнтом як взаємовигідні.
        Наприклад, нещодавно ми підібрали квартиру для іноземця. Заявлена ціна - 1 000 $. Зійшлися на 800 $. Власник наполягав на своїй формі договору. У ньому він прописав тільки готівку у валюті, багато штрафів і дрібних підстав для припинення договору. На пряме запитання, чи погодився б він сам на такі умови, людина відповіла: "Ні, але це моя квартира і я вирішую". У підсумку, ми таки добилися взаємовигідних умов в договорі.
        Ще був випадок. Клієнт - іноземець, працює за контрактом. Дивились квартиру в новобудові на бульварі Лесі Українки за 900 $. І на перегляді власниця сказала, що вивезе деякі меблі і штори, а привезе щось дешевше, щоб орендар нічого не зіпсував.
        Чи допоможе тут посередник?
        Так, досвідчений посередник може оцінити ринкову вартість квартири. Також він стежить за тим, щоб співпраця залишалося взаємовигідною.
        Як оцінюємо ми:
        - Локація - район і близькість до метро. Найчастіше шукають центр. На лівому березі популярні Осокорки і Позняки. У будь-якому місці є свої мінімальні ставки. Наприклад, ті, хто здають квартиру на Печерську нижче 10 000 грн - продешевили.- Ремонт і наповнення оцінюють щодо локації. Наприклад, квартира з євроремонтом 10-річної давності на Печерську буде коштувати 10-12 000 грн. Така ж на Позняках - 7-8 000 грн.- Рік побудови будинку. Від нього залежить максимальна ціна оренди. Наприклад, в панелі здати квартиру дорожче 15 000 грн мало шансів. Тому що люди з бюджетом ~ 20 000 грн вибирають новобуд. Ми не говоримо про царські будинки і сталінки. Це специфічний запит і ціноутворення там відрізняється. Ми напишемо про них окрему статтю.- Площа і планування.- Унікальна торгова пропозиція. Наприклад, своє паркомісце у дворі в центрі збільшить ціну оренди на 2-3 000 грн.
        Далі ми порівнюємо вступні з квартирами на ринку в цій локації і попитом. Після виводимо максимальну ціну оренди.Часто ми можемо підказати власникам як збільшити ціну. Наприклад, іноді потрібно просто додати бойлер і кондиціонер, щоб здати квартиру на 2-3 000 грн дорожче. А через приблизно 3 місяці вкладення вже будуть приносити прибуток.
        До речі, оцінку ми робимо безкоштовно.

      • Четверта проблема. Попит перевищує пропозицію

        В інтернеті часто пишуть, що в Києві на ринку оренди пропозиція перевищує попит. На нашу думку, це правда лише частково. І ось чому.
        Хороших квартир в кожному бюджеті одиниці. Хороші - ті, в яких люди хочуть жити, а не беруть через відсутність вибору. Ми часто приїжджаємо на перегляд другими в черзі і навіть не заходимо в квартиру - її тут же орендують перші.
        Ми збираємо свої даніпо мірі роботи, це допомагає нам працювати ефективніше. Вони говорять про те, що попит перевищує пропозицію в рази.
        Наприклад, запит - потрібна квартира до 15 000 грн. На ринку зараз є 20 квартир в цьому бюджеті. З них ~ 14 не відповідають ціні ремонтом, наповненням або локацією. Залишається 6 квартир - ось і весь наш вибір по Києву. Але ж квартири в цьому бюджеті шукають найчастіше. Попит такий, що клієнтам доводиться приймати рішення похапцем прямо на перегляді.
        Кількість початкових варіантів буває більше або менше. Але з нашого досвіду, у всіх випадках відсіюється приблизно 70%, які люди не хочуть знімати.
        Чи допоможе тут посередник?
        Так. Ринок оренди швидкий: щось зникає і з'являється кожен день. Від моменту подачі оголошення і до підписання договору проходить + -5 днів.
        Тому ми постійно моніторимо інтернет. Відсіюємо фейки і перевіряємо нові об'єкти. Тому знаємо кращі квартири Києва на момент звернення, в різних бюджетах.

      • П’ята проблема. Ціна оренди: очікування vs реальність

        В інтернеті часто згадують середню ціну на квартири. Наприклад, середня ціна за однокімнатну квартиру в Києві в березні 2019 була 6.653,19 грн *. Значить, за 7.000 грн можна без зусиль знайти однушку. А якщо постаратися, то можна знайти за 5.000 грн. За фактом цей коефіцієнт - найнижча ціна оренди на околиці.
        Цей коефіцієнт - дані держслужби статистики. На них спираються багато інтернет-виданнь. Так чому статистика далека від реальності? Ми подзвонили і дізналися звідки вони беруть вступні для розрахунків: держслужба бере дані в великих агентствах нерухомості і на їх основі робить розрахунок.
        З досвіду ми знаємо, що в такі базах тисячі квартир. Через це за їх актуальністю погано стежать, ціни рідко перевіряють і оновлюють. А на кінцеву цифру впливають всі об'єкти, які там є.
        Звичайно, можна знайти по Києву кілька квартир за 4-5 000 грн на околицях. Як правило, їх здають пенсіонери, а орендарі живуть там уже роками. Такі історії - виключення.
        * Інформація з:
        ukrstat.gov.ua
        235 30 11
        (Відділ споживчих цін)
        Чи допоможе тут посередник?
        Ні. Цінову політику ринку формують багато факторів: співвідношення попиту і пропозиції, платоспроможність населення, економічний добробут, політичний стан і так далі. Ні посередники, ні агентства не можуть впливати на ціноутворення.
        Але провести переговори, поторгуватися і знайти взаємовигідні умови ми в силах :)

      • Шоста проблема. Неадекватні посередники

        Кожен, хто кілька разів шукав або здавав квартиру в Києві, стикався з неадекватним посередником. Найчастіше це виглядає ось так:
        Посередник нехтує заявками в низьких бюджетах, спілкується зарозуміло, мовчки забиває на клієнтів і цим витрачає їх час даремно. Або невмілим веденням переговорів сам псує відносини між орендарем і власником. Це - звичайний непрофесіоналізм, тобто майже як в будь-якій професії.Приймає рішення за клієнта. Це часто зустрічається, коли посередник працює від власника.Наприклад, нещодавно ми з клієнтом дивилися квартиру з посередником. Незрозуміло чому посередник вів себе грубо і неприємно. Але клієнтові дуже сподобалася квартира і через дві години ми погодилися. Посередник сказала, що ще одному клієнту сподобалася квартира. Ми запропонували на 100 $ більше і готові були поборотися. Але вона все одно відмовилася призначити зустріч з власником. Ми впевнені, що нашу пропозицію йому посередник ніколи так і не передав.
        Часто посередники замість вирішення проблем клієнта, створюють їм нові проблеми.

      •  Чому це відбувається?

        1. Через низький поріг входження в професію. Будь-яка людина може завтра прийти працювати в агентство і післязавтра представитися посередником.
        В Україні офіційно немає такої професії. Тому немає контролю з боку держави, ні підготовки кадрів і документів, які підтвердять, що фахівець дійсно володіє знаннями і навичками.
        Звідси і натовп недосвідчених людей, які називають себе брокерами. І міфи про легкі гроші. І тонни негативу до посередників.
        2. Мало хто здає квартири офіційно. Це робить ринок нерухомості небезпечним місцем для угод і для власників, і для орендарів. Також це дає зелене світло всім тим, хто без підстав називає себе посередником.
        Як з усім цим допоможе посередник?
        Допоможе досвідчений посередник. На нашу думку, головне завдання посередника - мінімізувати ваші ризики. Спеціаліст знає як захистити обидві сторони і зробити їх співпрацю взаємовигідною.
        Як відрізнити компетентного фахівця від дилетанта?
        - Питайте - перевіряйте знання, шукайте підтвердження компетентності. Наприклад, питання "яким був ринок оренди 7-10 років тому" спантеличить людину без досвіду.  - Читайте відгуки в інтернеті, дивіться профіль у соціальних мережах, перевіряйте номера телефонів. - Дивіться, яку рекламу дає посередник. Якщо публікує фейки - перед вами поганий фахівець. - Якщо про людину немає ніякої інформації в інтернеті, є ймовірність, що перед вами - шахрай.
        Або працюйте з нами :)

      • Ми спілкуємося з десятками людей в день - чуємо десятки життєвих ситуацій. Перевіряємо десятки квартир, ходимо на десятки переглядів і так далі. Бувають ситуації, коли ми інтуїтивно розуміємо - щось не так. Перевіряємо і часто так і є.

        Досвід - наша головна перевага. І ми щасливі бути корисними людям, з якими працюємо.

      • Спасибі за увагу

        P. S. Якщо є питання, пишіть на @AlexxRedd. Безкоштовно консультуємо також там.

      Follow me: